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农村村民之间,签订的宅基地互换协议,是否有
发布日期:2020-05-20 访问量:

宅基地是农村村民才可以享受的一项福利性政策,其权属的稳定性、流转的安全性会对社会秩序及人们的生活产生重大的影响,在农村,村民之间置换宅基地的事情时有发生,还会经常因置换宅基地造成村民之间产生争议、纠纷,因此,国家才规定通过登记的形式,把这种特殊物权的存在与流转的过程记载下来,以向社会公示,用以预防和减少纠纷发生,便于土地主管部门进行监督和管理,这有利于保护当事人交易的安全,如果从物权变动的原因分析交换转让合同是物权变动的原因,而登记则是确定物权变动的效力,土地使用权未做变更登记,只产生所有权转移,不得对抗第三人的效力,但并不排斥转让交换合同的成立和效力,下面小编举一个案例来讲解一下:

某村村民姜某和刘某在2001年各自申请了一块宅基地,并同时办理了宅基地使用证,两块宅基地相邻、占地面积相同;在2002年3月,村民姜某要建新房,而刘某则不急于建房,于是两人商议后签订了一份《宅基地置换位置协议书》,协议书约定双方互换宅基地位置,双方宅基地的占地面积不变,签订该协议后,两人均未去当地土地管理部门办理土地使用证变更登记手续,

在2003年5月,姜某在调换位置后的宅基地上建起了一栋两层住宅,房屋建好后由于某些原因双方产生了纠纷;2005年4月刘某向当地县级人民法院提起诉讼,请求法院判令被告人姜某退出其被侵占的宅基地,赔偿购地款18万元以及利息1万元;

被告人姜某辩称:“《宅基地调换位置协议书》是双方均同意情况下签订的,没有到有关部门办理变更登记手续,只是手续欠缺,不能影响调换宅基地的效力,自己是在调换后属于自己的宅基地上修建的房,根本没有对刘某的宅基地造成损害,建房的过程中,刘某从未制止自己建房,也没有提出任何异议,因此要求法院驳回刘某的诉讼请求。”

当地人民法院审理后,根据《民法通则》54条,55条,57条,85条,88条第一款,《民事诉讼法》第153条第一款第二项以及《中华人民共和国土地管理法》第12条规定,作出判决:“判决上诉人刘某与被上诉人姜某的换地行为有效,在本判决生效之日起15日内,到当地土地管理部门办理各自宅基地使用权属变更手续,驳回上诉人刘某请求上诉人姜某赔偿购地款以及利息的诉讼请求。”

根据《中华人民共和国合同法》合同效力的规则,当事人自愿达成的协议,只要不违背法律的强制性规,该合同就是有效;本案中姜某与刘某用于交换的宅基地办理了宅基地使用证书,因此双方都拥有各自宅基地的使用权,双方经过协商,将各自合法拥有的宅基地互相交换,并签订了《调换宅基地协议书》,这是双方自行处分其民事权利的行为,其行为未给国家、村集体或他人的合法权益造成损害,也没有违背法律强制性的规定,故其行为是有效的民事法律行为,因此双方签订的协议是有效协议。

对于该协议,双方必须依照诚实、信用的原则,自觉、全面地行使权利和履行义务,滥用权力违背义务;既然双方签订的换地协议有效,双方既应当履行合同义务。

对于此案小编认为,当地人民法院在该案实际处理过程中,完全可以裁定中止审理,并向当地土地行政主管部门提出司法建议,由当地土地行政主管部门作出决定书,责令姜某和刘某限期补办宅基地权属变更登记之后,由刘某自行撤诉;如刘某未在责令期限内补办宅基地权益变更登记,其宅基地使用权将不受法律保护,届时应恢复本案的审理,并依据土地行政主管部门作出的决定书,判定姜某与刘某的换地协议有效,并驳回刘某的诉讼请求。

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